项目强排方案,商业绝不是越多越好!

提问 发帖 回复

搞 投资的,大家都知道商业的价格往往是住宅的3-5倍(因地段不同而不同)。 因此, 对于一些竞价型的项目,大家都削尖了脑袋想多做点商业,把项目的货值拔高,进而多向总部申请一些授权价。   但实际上,大部分项目商业还是比较难去化的,除非一些核心地段商业有它应有的价值。 而针对目前房地产的实际现状, 大部分新项目的位置都是远离城市核心区,处于远郊或者城市发展区,因此商业价值是相当有限的。



投资的,大家都知道商业的价格往往是住宅的3-5倍(因地段不同而不同)。


因此, 对于一些竞价型的项目,大家都削尖了脑袋想多做点商业,把项目的货值拔高,进而多向总部申请一些授权价。

 

但实际上,大部分项目商业还是比较难去化的,除非一些核心地段商业有它应有的价值。


而针对目前房地产的实际现状, 大部分新项目的位置都是远离城市核心区,处于远郊或者城市发展区,因此商业价值是相当有限的。

 

商业体量布局过高,只会导致项目最终的利润都沉淀在这些难去化的商业货值上, 再加上车位,一个项目干三年毛利润都拿不走……

 

可见,投资阶段商业的合理布局,对于项目最终成败有着关键性的作用。


一名有经验的投资人员,一定不是仅仅考虑多布局商业把货值拔高这么简单,而更应该考虑商业的去化。

 


那么,强排阶段的商业布局有哪些原则需要关注呢?

 

1、控制商业整体占比


很多投资朋友,为了拔高商业价值,往往不管三七二十一,上来先把小区四周围一圈二层商业,尽量把比例做高,类似这样:

 


四周布满商业将大幅提升商业体量,降低商业稀缺性,同时骑楼商业将导致商业划铺十分困难,更加增大商业的去化压力。

 

减少商业面积可以有效提升项目商业的稀缺性,提高商业的价值。


一个新项目基本的商业配套是刚需,满足基本的商业配套只需要考虑社区底商就够了。

 

而经验数据来看, 社区底商一般计容建面占比不超过3%, 高了势必存在一定的去化风险。

 

很多项目规划条件通知书,往往只约定商业的规划上限,比如低于10%,这样的话只需要根据项目的实际情况进行摆布,在商业价值不佳的区位控制3%就欧克了。

 

当然区位较好的项目,可以根据实际情况多布置一些。

 

2、合理规划商业形态


有几个原则:


控制盒子商业。能不做盒子就不要做盒子, 除非你是万达、新城、华润这些有商业运营能力的企业,除此之外建议尽量不要考虑。


大部分企业都高估了自己的能力,搞一些盒子最终烂在自己手里。

 

尽量少布局二层商业。 按照定价上来看二层商业往往只能卖一层商业的一半,一楼4万,二楼顶多2万。


而且卖二层商业还要考虑一个问题,二层商业要么搭着一层卖,要么单卖。

 

如果搭着一层卖(俗称“一拖二”),就务必要考虑清楚总价的承受能力;


如果单卖,那么二层商业就务必要预留过道(要不然二层商业如何上去?),同时,二层商业在销售时也比较挑客户,一般主要就是茶坊、培训机构为主,餐饮就比较少了。

 

三楼、四楼就不说了,实际能去化的售价还不如住宅,那还不如直接修住宅算了。


尽量避免骑楼商业。 商业尽量独立住宅排布,很多地区都对商住分离有做规定,但部分地区没有规定。


商住不分离就容易形成骑楼商业,导致商业内部受住宅柱、梁的影响较多,进而影响商铺的利用效率大幅降低,价值也相应折减不少。

 


3、减小商铺面积(开间、进深控制)


开间也叫商铺门面宽,即一间商铺的宽度,进深即一间商铺的深度。如下图所示,红色为进深,蓝色为开间。

 


商业进深一般有8米、12米、15米之分,很多朋友一来就搞15米进深商业,这会出现很多问题:

 

一是商业进深长,导致商业内部采光极差,展示面有限,同时极度不好使用。


大家可以试想一下自己走进一间15米深的商铺吃饭是一种什么感觉,是不是非常压抑?

 

二是商业进深长了以后,划铺面积就往往非常的大, 按照常规1:2-1:3的开间进深比来算,15米进深的房间开间最低需要5-7.5米。


这就导致商铺面积最少也要75㎡,再加上商铺的高单价(例如4万一平),总价就要 300万,而商铺首付就要50%,这就导致这间商铺的投资门槛异常的高,那就比较挑客了。

 

可见,同一位置、面积的商铺,开间进深合理的商铺价值比不合理要高。


合理开间进深商铺可以保障:


广告展示面广、品牌推广宣传到位、吸引更多消费者。


采光通风好、货物不易潮湿、存放质量高、室内通透、节约15%用电量。


无面积浪费,提高10%使用率,提高商铺价值及经营效益。

 

因此,在商业价值不佳的区域建议商业进深选择8米即可,按1:3的开间进深比,开间3米不到,商铺面积可有效控制在24平米以内,大幅降低投资门槛。



最后再来谈谈商铺的定价。

 

商铺的定价往往比较主观,有时候项目利润率离公司考核目标差了点,投资团队会拔高商铺的价格,而总部又觉得卖不了这个价格,因此有时候商铺的定价就成了投资和总部抢夺的关键点。


了解一些基本的商铺定价逻辑,对于合理定价或者为定价找“依据”还是有帮助的。

 

先说结论,住宅项目的商铺定价现在主要有两种,一是市场比较法,二是租金反推法。我们分别简单说下:

 

1、市场比较法


顾名思义,就是参照周边竞品来定价。选取同等区位,同样产品的竞品商铺来做参照。


注意一定要是同等区位,不能你的项目在城郊,却选择一个城市核心区的商铺来做对标;


此外,就是必须得同样的产品,你是底商你就选择底商对比,而不要选择别人的商业街来对比,你是二层商铺,那你就参照二层商铺,以此类推。

 

为了保证对标竞品的合理性,我们往往还可以采取打分的方法来做定价。


比如,把目标项目与竞品项目从区位、交通、周边环境、产品规划、品牌及营销运营等维度进行打分,然后按打分权重来确定目标项目的售价。

 

2、租金反推法


租金发推法的基础还是来源于市场比较法,首先依然是需要了解板块同等竞品的租金情况,然后按该城市一般租金回报率进行反推售价,即:


售价=年租金/年投资回报率


那年投资回报率多少合适?


这个没有标准答案,看不同的城市和板块,一般5%-8%不等,能达到10%租金回报率的项目很少见了,如果你们身边有这样的项目,请带我开开眼界。


网上找到这样一组租金回报率数据,你们帮忙验证一下:

 


那有朋友说,我这个项目周边就是没有可以参照的竞品,价格和租金数据都问不到,可咋整?


刚在文章开头已经说了,主流定价是市场比较法和租金反推法,如果实在不行那就用第三种方法吧,叫成本利润法。

 

3、成本利润法


理论上讲,商铺用成本+利润法来定价是不合理的,这样会使得商铺的价值非常之低,也就不能反馈它的市场价值,自然测算出来的项目利润率是偏低的。


在没有其它参照的情况下可以用这种方法,虽然商铺的价值被低估了,但是风险系数低啊!


如果按这种方法项目利润率也能达标,那自然是给项目加上了一道保险杠!

 

此外,还有一些可以借鉴的经验系数方法。


比如一层价格可以按第1、第2种方法确定,可是二层三层没有参照怎么办?


这个时候可以二层按一层价格的0.5,三层按一层价格的0.3来确定,比较拍脑袋了,实在没有参照的时候可以采用。

 

最后,各位投拓朋友们,需要提醒大家一点:

 

道路千万条,客观第一条;

商业不规范,老板两行泪。

 

门口路都没有,就别搞啥商业了。


来源:牧诗地产圈(ID:mrthinkers),作者牧诗,向原作者表示感谢!


  • 收藏0

  • 打赏0

  • 点赞

分享至:

评论 文明留言,专业沟通

请先 登录,再评论!

全部评论
相关推荐
加载更多资料
TA的关注
相关标签
上传
上传

回帖成功

经验值 +10

请选择删除原因